サブプライム・ローン問題
かもめ88号
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島  武 三
H19.10.1
サブプライム・ローン問題                 島 武三   2007.9.16

日本の株価にも大きな影響を与えているサブプライム・ローン問題。
米国の住宅バブルの崩壊は、数年前から、指摘されていました。
米国での住宅価格は、1990年代後半から2006年まで、年率5%~15%で上昇しています。
10大都市では、2000年以降、2006年まで、年率で10%~15%上昇しています。6年間で2倍になっています。
日本の土地バブルとは比較できませんが、年率10%以上の上昇はバブルと言わざるを得ません。

米国経済を引っ張ってきたのは、その住宅市場の活況によるものでした。
ところが、2007年になり、住宅価格が下落しはじめました。
そこで、8月9日、「信用危機」が起こりました。いわゆる「サブプライム・ローン問題」です。

その「信用危機」とは、
(1) 米国の「サブプライム・ローンの焦げ付き増加」によって
(2) ローン債権を担保にした証券が暴落(市場価格が50%に下落)したことが
   引き金になり、
(3) ローン証券を多額にもつヘッジファンド、証券会社、金融機関に「信用危機」
   が起こったものです。

米国の住宅ローンには3種類あります。
①プライム・ローン
②Alt-Aローン
③サブプライ・ローン

米国住宅ローン市場の規模は、2006年末時点で、約10兆ドル(1200兆円)と見られています。
うちプライム・ローンは約75%、サブプライム・ローンは約14%、Alt-A(オルタナティブA:オルトA)は約11%となっています。

プライム・ローンは、普通の住宅ローンで、30年返済の固定金利です。
プライム・ローンの特徴は、住宅ローン金利が、契約した固定金利より低くなったときに、借り換えることができる制度になっています。
たとえば、8%の固定金利の時期に借りた、残高3000万円の住宅ローンがあるとします。ローン金利が6%に下落したときに借り換えれば、年間で3000万円×2%分=60万円(月間6万円)もの支払いが少なくなります。

米国の30年もの固定金利の変化は、次のようになっています。

1980年~85年 15%~12%
1986年~90年 12%~10%
1991年~95年 10%~ 8%
1996年~00年 約8%
2007年7月   6.75%     (注)日本の銀行ローンは、今、20年固定金利で4.7%~4.9%です。

住宅価格は、上記の30年もの固定の住宅ローン金利が8%を割った1995年ごろから上がり、金利が6%台に下がったころから年率10%で高騰しています。
米国の住宅価格は、ローンが証券化(後述)されているため、金利感応度が極めて高く、金利が上がれば約1年遅れで下がり、下がれば上がります。

「Alt-A」は、ローン審査に必要な書類を大幅に減らし、簡単な審査で借りることができる(金利の高い)
       ローンです。(注)事実上の無審査です。
「Alt-A」は、審査を簡易化したローンということです。
「Alt-A」は2004年以降の、住宅ローンの新規実行額の、30%を超えています。サブプライム・ローンと加えれば、約50%がこうした(安易な)ローンです。

サブプライム・ローンは、変動金利です。米国では「非伝統ローン」と言われます。
金利の低下とともに広まったローンだからです。
最初の数年(2~4年)は、誰にも借りやすくするため、ローン金利が5~6%と低く、しかし、その後には、10%を超える金利になるものです。
10%の金利に切り替わる(金利リセットと言う)前の、数年で、その住宅が値上がりしていれば、6%レベルの固定金利の30年ローンに切り替えることができます。担保価値が上がるからです。
住宅価格が10%上がるということで、低所得者でもこのサブプライム・ローンを組んでいます。
しかも、頭金なしのローンが多いようです。
住宅価格が上昇すれば、変動金利に切り替わる前に、より有利な住宅ローンに借り換えられることもあり、また住宅価格が上がると、上がった分、追加のローンを組むことができます。

たとえば、3000万円の住宅を、3000万円の住宅ローンを組んで購入しました。その住宅が10%値上がりして、3300万円になったとします。
値上がりした住宅を 3300万円で売り、ローンの 3000万円を返済すれば、手元に 300万円残ります。

しかし、彼らは、そうはしません。
値上がりした分 300万円の新たなローンを組み、借り入れをして車を買ったり、家具を買ったりします。

これにより米国内の消費が拡大します。これが米国経済を牽引してきたところです。

米国は、年間約100兆円の貿易赤字の国です。米国の貿易赤字、年間約100兆円は、米国債権を発行して日本、中国、アジア諸国、産油国に買ってもらっています。
日本や中国は、輸出で稼いだお金で米国債権を買い、ドルを米国に渡します。
米国は、そのドルで、日本や中国から輸入したものの代金を支払います。

よーく考えてみてください。
米国は毎年100兆円の米国債権を発行して、貿易赤字となる輸入代金100兆円の支払いに当てます。
米国は、米国債権という紙切れを印刷するだけです。
日本や中国は、米国に輸出して貿易黒字が出たと喜んでいますが、米国債という紙切れが残るだけです。

米国では、米国民が日本や中国から輸入したものを、ローンを組んで消費します。
米国は、毎年、100兆円ずつの貿易赤字が累積していきます。

なぜ、貿易黒字国の日本や中国、アジア諸国、産油国が米国債権を買わなければならないのでしょうか。
(1)一つ目の理由は、米国との金利差です。
   日米では、常に 3%ぐらいの金利差で設定されてきました。
(2)もっと大きな理由は、自国の通貨を米ドルに対して低く保ち、輸出を有利にするためです。

輸出企業なら、輸出先国の通貨が下落することは望みません。相手国の通貨が下がれば、その国での商品価格が上がり売れなくなるからです。それと、買って貯めた相手国の債券価値が通貨の下落で下がれば、為替差損を蒙ります。
米ドル債券を買うときは、自国の通貨を売り、ドルに交換します。これが自国通貨売り、米国債券買いです。
多額に売られた通貨(黒字国の通貨)は、買われた通貨(米ドル)に対して、上がりません。これが円や元です。

覚えていますか。かもめ74号「ドル買い介入、米国債購入」
http://homepage2.nifty.com/seagull-shima/kamome74dollarkai.htm
2003年、小泉内閣は 30兆円もの米国債を買ったことを。これはイラク戦費の負担だったのではないかと見ています。

その根底には、米国への資金循環構造があります。
(1)原油(産油)、消費財(アジア・中国)、高度工業品(日本)を米国に輸出し、
(2)それぞれの国の、貿易黒字に相当する額(年間合計100兆円)の米国債券を買うという「資金循環の構造」です。

貿易黒字国が、時には黒字額を超えて、米国債券を買ってきた構造です。債券が増加発行される分、市場で買われれば、その国の金利は上がりません。
対米貿易黒字国は、あたかも米国中央銀行のように、債券を買い続け、米国経済にマネーを供給する機能を果たしています。
米ドルが基軸通貨であるからです。
米国が、アフガンやイラクへ侵攻したのも、口実は「テロとの戦い」かもしれませんが、覇権国家としての圧倒的な軍事力によって「ドルを守る」「石油の利権を確保する」ためです。
「テロとの戦い」が口実であることは、各国のリーダーは、百も承知のことです。
米国が「自由の拡大」と言っていますが、基軸通貨であるドルを使ってもらう国をつくることが目的なのです。

ですから、「テロ対策特別措置法」の延長問題は、国際貢献でも何でもありません。米国が米国を守るための支援でしかないのです。
だからといって、支援を止めてしまうことは、日米同盟に大きなヒビが入ることになります。

しかし、これからは、ドル安、円高に向かいます。その分、米国債の価値が下がります。
日本は、日米関係の上から、米国債(ドル)を売ることはできませんが、中国は、米国債(ドル)を売り、ユーロにシフトしていくものと思われます。
現に、NY連銀の発表によると、7~8月で 800億ドルの米国債権が市場で売却されたとしています。
そうなると、ドルは、ますます下落していきます。
米国の崩落がはじまっていると言えます。

米国経済を牽引してきた、住宅需要が落ち込み、上昇してきた住宅価格が、2007年になり下落をはじめました。
予測されていたこととはいえ、米国の住宅バブルの崩壊のはじまりです。

仮に、3300万円の住宅価格が、3000万円に下落したとしましょう。

住宅価格が下落すれば、追加担保も必要になり、値上がりを見込んで、ローンを借りていた人は、家計が破綻してしまいます。
サブプライム・ローンを借りている人は、住宅価格が値上がりし、変動金利の10%以上になる前に、金利の低いローンに借り換えることを考えていました。

たとえば、ローン金利が 5%と低く、3000万円を借りた場合の利払いは年間 150万円です。月額 12.5万円です。
これが、借り換えできずに、変動金利の 10%になれば、元利均等払いでは、年間 318万円になります。
平均の借入額が 2400万円と見られていますので、2400万円の場合の元利均等払いは、年間 255万円、月額で 21万円強です。とても支払えるとは思えません。

こういった状態になり、住宅ローンの延滞率が急増することになりました。

住宅ローンの延滞率(60日間未払い)
               2002年 2005年 2007年
サブプライム・ローン     11%    8%   14%
「Alt-A」ローン         6%    3%    5%
プライム・ローン       1.70%  1.50%   1.70%

(注)60日未払いとして統計が取られている理由は、3ヶ月未払いになると、抵当権を執行し、住んでいる人を、ドライに追い出すからです。借りるのは容易です。返済では厳格な社会です。そのため住宅ローンは「略奪的貸付:Predatory Lending」とも呼ばれます。

延滞率の増加の原因は、2つです。
(1) 高くなった金利が払えない。
(2) 買った住宅が値下がりした。

米国では、日本とちがって、住宅ローンは、住宅抵当権付の証券(MBS:Mortgage Backed Securities)として、証券会社が、金融機関、年金ファンド、海外金融機関、機関投資家に売却しています。
MBSが買われる理由は、国債より利回りが高いためです。
ローン返済が滞っても、住宅が担保だから、それを競売すれば回収できるという安心感があります。
安易な住宅ローンは、「貧者からの略奪ローン」ともいわれています。3ヶ月返済が遅れれば、ローン会社が抵当権を執行し、住んでいる人を追い出し、競売したからです。
全米で約 200万人が、住宅を追われると見られています。

日本の場合ですと、ローンの返済・支払いが滞れば、ローンを貸し出した金融機関が破綻します。
米国の場合は、住宅ローンが証券として、他の金融機関に売られるため、ローンを貸し出した金融機関が破綻してしまうことはありません。
住宅ローンを貸し出した金融機関は、その住宅ローン債権を証券として、他の金融機関に売ります。
証券が売れれば、住宅ローンを貸し出した金融機関に、資金が入ります。その資金で、次の住宅ローンを貸し出します。そうして住宅ローンが拡大していきます。
サブプライム・ローンの「信用危機」は、ローンを組み込んだ証券が売れなくなったり、値下がりしたもので、米国金融機関はもとより欧州の金融機関も含めた「信用危機」になったのです。
そのため、日米欧の中央銀行が市場に42兆円相当(3日間)を、緊急資金注入する事態となったのです。

米国の住宅ローン債権は、MBS(Mortgage Baked Securities:住宅担保証券)として、まず、政府系金融機関(ファニー・メイ、フレディ・マック、ジニー・メイ)が保証する証券になり、国債並みの高い格付けで、世界の金融機関・投資家に売られています。

2000年代には、住宅ローンを対象にしていたMBSから、CDO(Collateralized Debt Obligation:債務担保証券)が組成されました。

CDO(債務担保証券)は、信用度と回収リスクが異なる住宅ローン(プライムローン、Alt-Aローン、サブプライムローン)と、自動車ローン、消費者ローン、および他のローンを複雑に合成したものでした。
(注)いずれも、米国の世帯のローンによる過剰消費の結果を債権として証券化したものです。

更にCDOでは、優先・劣後の概念を使い、
(1)シニア債(ローリスク・ローリターン)、
(2)メザニン債(中リスク・中リターン)、
(3)エクイティ債(ハイリスク・ハイリターン)の3種に切り分け、別々の証券が作られました。

シニア債はAAAの高い格付けであり、メザニン債がBB等の格付けを得ています。

MBS(Mortgage Baked Securities:住宅担保証券)やCDO(Collateralized Debt Obligation:債務担保証券)は、米欧の金融機関、機関投資家、ヘッジファンドが大量に保有しています。
それらMBやCDOは、インターバンク(金融機関間)の短期資金の貸借に使われるコマーシャル・ペーパーの、担保になっています。
しかし、2006年に始まった米国住宅の価格下落と、延滞率の上昇から、CDOの信用に疑念が生じ、ついに2007.8.9に、まず欧州で次に米国で、銀行間取引が急減するという異常事態になりました。

ファンドと金融機関の連鎖倒産を恐れた欧州中銀と米国FRBは、世界の銀行史上初めての規模(1週間で42兆円)の緊急の資金供給を行い、危機の抑制に努めました。
緊急資金供給は累積で 100兆円ぐらいと見られています。
信用危機は、これからが本番です。


<参考になる資料>

日本総研リサーチ・アイの2007.9.10の資料によると、
http://www.jri.co.jp/thinktank/research/eye/2007/0910.pdf
米国住宅金融の枠組み
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/3siryou/oogaki.pdf

吉田繁治氏のビジネス知識源
<Vol.250:緊急特集:サブプライム・ローン問題から露呈した 8.09信用危機(1)>
http://blog.mag2.com/m/log/0000048497/108866756.html
<Vol.251:緊急特集:サブプライム・ローン問題から露呈した 8.09信用危機(2)>
http://blog.mag2.com/m/log/0000048497/108876602.html
<Vol.252:特別号:8.09ショック:欧州、米国の信用危機の本質>
http://blog.mag2.com/m/log/0000048497/108965492.html